REDUZA OS RISCOS AO COMPRAR
OU VENDER UM IMÓVEL

O proprietário do imóvel estará na certidão de MATRÍCULA do imóvel, conhecida popularmente com “certidão de nascimento do imóvel ou RG do imóvel”.

Este documento é público e poderá ser solicitado por qualquer pessoa que tiver interesse, pois, ele estará arquivado no Cartório de Registro de Imóveis competente pela região onde o imóvel está.

Observação: os imóveis que não passaram por nenhuma transação imobiliária ou modificação necessária de registro, desde 1973, poderão não ter matrícula, somente a transcrição.

Antes como forma de facilitar o acesso a matrícula do imóvel, era necessário ir até o Cartório de Imóveis da região do imóvel, assim, veio o Provimento nº 89 do CNJ, o qual regulamentou o sistema de registro de imóveis

A escritura do imóvel é um documento que confirma a intenção do proprietário e do comprador em negociar o bem, deixando registrado que ambas as partes estavam cientes de todas as condições da negociação.

E após, a lavratura da escritura no Cartório de Notas, as disposições do contrato passam a ser obrigatórias e seu descumprimento é penalizado.

Cabe destacar que a escritura não tem vencimento, o que em outras palavras quer dizer que esta não precisa ser renovada.

A MATRÍCULA do imóvel contém todas as informações fundamentais para a identificação da propriedade.

E nela estão descritas as informações do imóvel, inclusive seu histórico de escrituras devido às mudanças de propriedade ocorrida no imóvel.

A transferência do bem apenas será completa e efetiva, a partir do registro da escritura na matrícula.

A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar onde as partes definem e pactuam que celebram futuramente, o contrato de compra e venda.

Este último será hábil para realizar a transferência do imóvel com seu devido registro no cartório competente.

Assim, analisamos que a promessa por si só, não transfere o bem imóvel, apenas, gera a obrigação das partes em negociar de acordo com o preço, prazo e demais condições.

Neste tipo de contrato é possível a existência de cláusula de arrependimento para ambas as partes, bem como, poderá constar cláusula sobre o tempo e a desistência do negócio.

Porém, isso não eximirá perdas e danos das partes, sendo essencial que esta cláusula seja exercida de forma razoável.

Visto que o compromisso de compra e venda, também, é uma espécie de contrato preliminar, porém acessório ao contrato de compra e venda.

O que significa que ele irá depender do contrato de compra e venda para que se tenha eficácia evidenciada.

A grande diferença deles e que neste contrato, há uma cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, ou seja, as partes não poderão desistir do negócio, o que não pode ser confundido com o descumprimento do contrato.

Mas o descumprimento pode gerar a sua resolução ou um acordo de desistência do contrato por ambas as partes, o que também seria possível.

É de suma importância que o contrato de compromisso de compra e venda possa ser averbado na matrícula do imóvel, criando, assim, um direito real ao comprador, tal direito não faz parte do contrato de promessa de compra e venda.

A cláusula de arrependimento no contrato, traz inúmeras dúvidas as partes, de forma que cabe uma análise mais completa.

A cláusula de arrependimento gera para ambas as partes, a qualquer tempo o direito de desistir do negócio, o que por si só não exime estas de possíveis danos e perdas.

E poderá inclusive, constar uma cláusula com a previsão de uma multa contratual desde que razoável, caso as partes assim queiram.

O que é diferente nas compras de imóvel na planta das construtoras, onde estas serão consideradas como empresas que fornecem um produto.

E quando falamos de imóveis adquiridos da construtora deve ser observado se há ou não o Patrimônio de Afetação.

Dado a complexidade do patrimônio de afetação, este assunto será abordado em outro momento para verificar o valor que será devolvido.

A cláusula de retrovenda é um direito do vendedor de comprar novamente o imóvel após determinado período posterior à venda.

Sendo pouco usual no mercado, mas, existe a possibilidade, então, é necessário ter muita cautela.

Pois, esta pode ser muito prejudicial a quem comprou o imóvel.

É uma espécie de débito que fica vinculado ao imóvel e não ao seu proprietário, ou seja, independente de quem seja o atual proprietário do imóvel, o próprio imóvel irá responder pela dívida.

Diferente de outras modalidades de débito que o vendedor possa ter, como um debito bancário, que quando não esta vinculado ao imóvel na época da compra, não atinge o negócio feito pelo comprador de boa fé.

No caso da dívida “propter rem”, o comprador do imóvel deve se atentar na negociação para que seja somado ao valor da venda ou abatido do valor da compra.

Assim, não há a surpresa de comprar um imóvel e o mesmo ter uma dívida a qual não sendo paga será executada sobre o próprio bem.

Isso irá depender da forma de pagamento da negociação imobiliária, se esta  for maior parte (51%) do valor da transação imobiliária for paga em dinheiro (a vista ou parcelado/financiado) ela será considerada um contrato de compra e venda com parte do pagamento em permuta.

E se tiver a maior parte do valor referente ao pagamento com outro imóvel esta será considerada como um contrato de permuta com parte do pagamento em dinheiro.

Essas são as principais dúvidas em uma negociação imobiliária, sendo evidente que existem muitas outras dúvidas, pois, trata-se de uma situação complexa.

Assim, contar com uma assessoria jurídica especializada em direito imobiliário poderá prevenir inúmeros conflitos e prejuízos às partes.

Uma boa negociação quando amparada juridicamente rende benefícios para todas as partes.

Antes de fechar um negócio imobiliário, como um contrato de compra e venda, busque por uma assessoria jurídica especializada, pois esta garantirá a validade e eficácia da sua negociação.